Puis-je faire transférer mon hypothèque à bas taux à l’acheteur?

Les hausses successives du taux directeur de la Banque du Canada ont entraîné une série d’augmentations du taux d’intérêt des prêts hypothécaires.

Cette réalité, difficile pour plusieurs, a remis au goût du jour la prise en charge d’un prêt hypothécaire du vendeur, mode de financement auquel on ne recourait pratiquement plus étant donné que les taux d’intérêt étaient très bas. En effet, à quoi bon recourir à une prise en charge d’un prêt hypothécaire du vendeur?

De quoi s’agit-il au juste?

La prise en charge d’un prêt hypothécaire signifie que l’acheteur assume le solde de l’hypothèque du vendeur et contracte un nouveau prêt (s’il en a besoin) pour combler la différence. Ainsi, il peut bénéficier du taux moindre que le vendeur avait obtenu lors de l’achat de la propriété ou du renouvellement de son hypothèque. De son côté, le vendeur n’a pas à payer de pénalité pour le remboursement anticipé de son prêt. 

Un exemple

Supposons que Stéphanie est propriétaire d’une maison d’une valeur de 500 000$ à laquelle est rattaché un solde hypothécaire de 100 000$ pour un prêt contracté il y a deux ans à un taux fixe de 3,5% pour un terme de cinq ans. Comme on le sait, les taux ont fortement augmenté depuis ce temps. François, qui souhaite acquérir la propriété, voudrait bénéficier du taux que Stéphanie avait obtenu. Il lui propose de prendre à charge le solde de son hypothèque de 100 000$, plus une somme de 300 000$ qu’il financera en recourant à un nouveau prêt hypothécaire dont le taux oscille en ce moment autour de 6,5%. Sa mise de fonds sera donc de 20% ou 100 000$. 

Sont-ils nombreux les François de ce monde à vouloir acquérir une maison en utilisant cette technique, communément appelée «assumation hypothécaire», depuis les hausses du taux d’intérêt? Les nouveaux acheteurs peuvent-ils aussi négocier un taux pondéré en combinant l’ancien taux du vendeur à celui du nouveau prêt?

Nous avons posé ces questions à sept institutions financières. Cinq nous ont répondu.

Tour d’horizon des banques

– Banque Nationale

«Aucune fluctuation particulière à signaler de notre côté en ce qui concerne les cas où un nouvel acheteur assume le prêt hypothécaire du vendeur. Pour ce qui est du taux d’intérêt, il demeure inchangé.»

Stéphanie Rousseau, Conseillère senior, Affaires publiques

– CIBC Banque canadienne impériale de commerce

«Nous autorisons un taux hypothécaire pondéré.»

Josh Burleton, Communications et Affaires publiques

– Groupe financier BMO

«Le nombre de transactions de prise en charge de prêt hypothécaire a augmenté depuis 2022, mais elles ne représentent encore qu’une très faible proportion du total des transactions hypothécaires.» 

«Lorsqu’un client accepte de reprendre le prêt hypothécaire d’un autre emprunteur, il accepte les mêmes conditions hypothécaires (y compris le solde, le taux et le type d’intérêt, les conditions de remboursement anticipé et la durée restante) de la part de l’emprunteur initial.»

Marie-Catherine Noël, Directrice, Relations médias

– Mouvement Desjardins

«Desjardins fait peu de prise en charge de prêt hypothécaire (l’assumation d’hypothèque). Nous n’avons pas remarqué de variation significative.»

«Dans ce type de prêt, l’acquéreur conserve l’ancien taux du vendeur jusqu’à l’échéance initiale du contrat.»

Chantal Corbeil, Porte-parole principal, Relations publiques

– RBC Banque Royale

«RBC permet les assumations d’hypothèques. Néanmoins, nous recommandons aux clients de nous contacter directement afin qu’ils puissent obtenir des conseils personnalisés en appui à leurs décisions.»

Jessica Assaf, Première directrice, Communications régionales d’entreprise

Conclusion

Il semble bien qu’il n’y ait pas eu d’augmentation significative du recours au transfert de prêt hypothécaire malgré la hausse des taux d’intérêt. Vous vous demandez sans doute pourquoi, étant donné que c’est une excellente manière de réduire ses frais hypothécaires.

Cela s’explique sans doute par la nature même de ce type de financement, car le vendeur demeure responsable du prêt bien qu’il n’habite plus la maison. Si le nouvel acheteur est en défaut de paiement, l’institution financière se tournera vers celui ou celle qui a contracté le prêt à l’origine.

Voilà pourquoi ce mode de financement demeure principalement utilisé lorsqu’un lien rattache les partis, comme les membres d’une même famille ou des connaissances proches.

Conseils

• Le vendeur qui autorise un transfert de prêt hypothécaire doit exiger d’obtenir une quittance à la fin du terme sinon il demeurera toujours responsable de l’engagement qu’il a contracté.
• La prise en charge d’une hypothèque peut être très avantageuse pour un vendeur éprouvant des difficultés à vendre ou se retrouvant avec une lourde pénalité en cas de rupture d’hypothèque.