Guide d’accès à la propriété: questions et réponses sur l’hypothèque
Daniel Germain
Ça y est ! Vous avez fait vos calculs, le moment où vous deviendrez propriétaire semble arrivé. Maintenant, vous devrez manœuvrer dans l’industrie des prêts hypothécaires. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
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« Terme de l’hypothèque » et « l’amortissement du prêt », quelle est la différence ?
Le terme renvoie à la durée du contrat hypothécaire, la plus courante étant 5 ans. On est lié au prêteur durant le terme choisi, période durant laquelle sont fixées les conditions du prêt (taux, pénalité, remboursements anticipés permis, etc.) À l’échéance, on doit convenir d’une nouvelle entente selon les conditions du marché, avec le même prêteur ou avec un autre.
L’amortissement réfère à la période prévue avant le remboursement complet de l’emprunt, soit 25 ans au maximum pour premier acheteur.
Le dilemme « taux fixe ou variable », de quoi s’agit-il ?
Le taux d’intérêt fixe demeure le même sur la durée du terme. Le taux variable fluctuera en fonction du taux préférentiel du prêteur, qui bouge à son tour selon le taux directeur de la Banque du Canada. La majorité du temps, sur un contrat de cinq, le taux variable coûtera moins cher en intérêt que le taux fixe. Pourquoi alors les gens choisissent-ils le fixe ? Pour le sentiment de sécurité.
L’assurance hypothécaire, à quoi ça sert ?
L’assurance hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de l’emprunteur. L’acheteur est obligé d’y souscrire s’il n’avance pas une mise de fonds d’au moins 20 %. Trois assureurs couvrent le marché au Canada : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth Canada) et Canada Guaranty.
À la SCHL, le taux de prime le plus élevé revient à 4 % du montant du prêt (avec mise de fonds de 5 %). La prime baisse avec une mise de fonds plus importante. Généralement, les taux d’intérêt sont moins élevés sur les prêts assurés.
Le test de résistance, est-ce obligatoire ?
On n’y échappe pas. Afin de se qualifier pour une hypothèque, un acheteur doit se conformer à certains ratios d’endettement. Le test en question consiste à appliquer dans le calcul un taux d’intérêt plus élevé que celui accordé (+2 % ou 5,25 %, le plus élevé des deux). Il vise à faire en sorte que l’acquéreur puisse encaisser une hausse des taux sans faire défaut.
Les pénalités, dois-je m’en préoccuper ?
On ne doit surtout pas minimiser l’importance de cet élément. Le prêteur impose une pénalité quand l’emprunteur brise le contrat (ce qu’on appelle paiement anticipé). Ça se produit généralement quand on doit se départir de l’habitation, conséquence d’une séparation, de l’arrivée d’un enfant ou d’un nouvel emploi.
La facture demeure raisonnable pour les hypothèques à taux variable (trois mois d’intérêt), mais peut être faramineuse avec l’hypothèque à taux fixe. D’où l’importance de comprendre la formule de pénalité utilisée par le prêteur et de s’assurer que le contrat prévoit une certaine flexibilité.
Le courtier hypothécaire, est-il nécessaire ?
On peut faire ses démarches sans aide, mais l’intervention d’un courtier permet souvent de trouver un prêt mieux adapté. Il a accès aux produits hypothécaires de la plupart des grandes institutions financières et lui seul ouvre la porte vers les prêteurs virtuels.
Dès que les besoins présentent certaines particularités, le recours au courtier devient incontournable. Ils sont rémunérés par les prêteurs.
Préqualification et préautorisation, est-ce du pareil au même ?
La préqualification vise à estimer le prêt maximal qu’on pourrait obtenir. On y recourra avant de tâter le marché pour connaître sa capacité d’achat.
La préautorisation va plus loin puisque le prêteur s’engage à nous accorder le prêt, en indiquant le montant maximum et le taux d’intérêt (garanti jusqu’à 130 jours). Recommandée quand la chasse devient sérieuse.
