Guide d’accès à la propriété: l’ABC du RAP

La raison qui a mené à l’implantation du régime d’accès à la propriété (RAP) en 1992 surprendra sans doute l’aspirant propriétaire de 2022. Il y a 30 ans, imaginez-vous que l’objectif du programme visait à galvaniser l’immobilier alors en plein marasme. 

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Si le secteur de l’habitation n’a plus besoin d’un électrochoc, le RAP, lui, semble n’avoir jamais été aussi nécessaire qu’aujourd’hui. 

Jusqu’à 70 000 $

Et pas pour rien. Le RAP permet à chaque individu admissible de retirer jusqu’à 35 000 $ de son REER sans payer d’impôt à l’achat d’une « première maison ». Un couple peut donc puiser 70 000 $ dans son épargne-retraite. 

Les cotisations REER doivent avoir été réalisées au moins 90 jours auparavant, sans quoi l’épargnant perd ses déductions fiscales. La somme utilisée doit être remboursée sur 15 ans (1/15 par année). En fin de compte, il s’agit d’un prêt à soi-même. 

Peut-on le faire à partir d’un REER de fonds de travailleurs ? Sans problème, mais à condition de rembourser le RAP dans le fonds de travailleurs. Il y a aussi moyen de « raper » à partir d’un régime volontaire d’épargne-retraite (RVER) implanté au travail, mais l’argent doit d’abord être transféré vers un REER et seules les contributions de l’employé peuvent être utilisées. 

Qui se qualifie ?

Pour se qualifier, on ne doit pas avoir été propriétaire de son lieu principal de résidence durant les quatre années civiles précédant l’acquisition. Le citadin propriétaire d’un chalet en campagne, par exemple, reste admissible s’il est locataire du lieu où il habite. 

Depuis l’année dernière, les conjoints séparés depuis au moins 90 jours peuvent utiliser le RAP même s’ils étaient tous les deux propriétaires de leur maison avant la rupture. 

Contrairement à un mythe tenace, on peut recourir au RAP plus d’une fois dans sa vie, à condition d’avoir remboursé en totalité les sommes retirées du REER dans le cadre d’une précédente opération RAP. 

Attention : une personne qui habite la propriété de son conjoint fiscal n’est pas admissible au RAP si elle veut acquérir sa part de la résidence.

Quelle habitation peut-on acheter ? 

N’importe quel type d’habitation, dans la mesure où on en fera son lieu principal de résidence, incluant les plex, les maisons mobiles et les immeubles à double vocation (résidentielle et commerciale).

L’argent doit-il servir à l’acquisition ?

C’est l’objectif, d’autant plus que 70 000 $ suffisent à peine aujourd’hui, et encore, à couvrir la mise de fonds de 20 % nécessaire pour éviter la prime d’assurance hypothécaire de la SCHL. 

Le gouvernement n’effectue aucun suivi des sommes retirées dans le cadre du RAP, ce qui veut dire que vous pouvez faire n’importe quoi avec, comme les dilapider au casino (mais on ne le recommande pas).

Cette flexibilité ouvre la porte à de nombreuses stratégies rentables qu’on abordera dans une chronique régulière. 

Faut-il se dépêcher pour rembourser ?

On se contente d’étaler le remboursement sur 15 ans, à moins de disposer d’importants surplus de liquidité ou qu’on veuille « raper » de nouveau. 

D’abord, on privilégiera des cotisations REER donnant droit à des déductions, on remplira son CELI et, avant tout, on contribuera aux REEE des enfants.