Groupe Mach pourrait devenir le roi des bureaux au Québec

Déjà un acteur important de la scène immobilière dans la province, le Groupe Mach de Montréal risque de devenir un poids lourd de l’industrie au Québec, advenant la vente du Fonds de placement immobilier Cominar.

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Dimanche, l’entreprise de Québec a annoncé s’être entendue avec la société montréalaise Canderel pour la vente de l’ensemble de ses actifs pour la somme de 5,7 milliards $, ou 11,75 $ par action.

Du total, 1,5 milliard $ proviendrait du Groupe Mach, qui s’emparerait de 42 propriétés commerciales et de bureaux pour un total de 9 millions de pieds carrés (pi²), ou 25 % du portefeuille actuel de Cominar.

Les négociations étaient en cours depuis environ un an. 

Présent dans plusieurs villes

Parmi les propriétés ciblées par le Groupe March, on retrouve tous les immeubles à bureaux de Cominar à Québec et à Ottawa, de même que quelques tours bien en vue à Montréal, soit le 1080, Côte du Beaver Hall et, surtout, le 2001, avenue McGill College, siège des bureaux montréalais du premier ministre du Québec. 

La transaction concerne aussi plusieurs centres commerciaux, notamment à Rimouski, Rivière-du-Loup, Trois-Rivières, Saint-Georges et Shawinigan. 

Le centre commercial Place de la Cité, à Québec, est aussi du lot. On comprend mieux ainsi l’intérêt de Mach, ces derniers mois, pour les propriétés voisines appartenant à Ivanhoé Cambridge, soit Laurier Québec et Place Ste-Foy. 

Grâce à cette transaction, le Groupe Mach deviendrait ainsi le premier groupe en importance dans l’immobilier de bureau au Québec, et le troisième dans la province en immobilier commercial.

« C’est sûr qu’on veut augmenter notre empreinte à Québec », a indiqué au Journal Vincent Chiara, grand patron du Groupe Mach, qui doublera ainsi la superficie de son portefeuille dans la capitale.

« Entre 50 et 100 employés » des 515 de Cominar pourraient aussi être appelés à se joindre à l’équipe du Groupe Mach. 

Selon Christian-Pierre Côté, de Côté Mercier, la vente de Cominar est une bonne nouvelle pour l’économie du Québec. À terme, le Groupe Mach disposera d’un portefeuille de 40 millions de pi².

« Cominar est arrivé au bout d’un modèle d’affaires. Ce n’est pas un développeur, dit le spécialiste en évaluation immobilière. Je pense que cela va dynamiser beaucoup l’immobilier québécois. [...] Mach est habitué de créer de la valeur », poursuit-il.  

Sujette à approbation

Avant de pouvoir se faire, la transaction devra d’abord recevoir l’aval des actionnaires et des autorités réglementaires.

Déjà, l’investisseur George Armoyan, actionnaire principal de Cominar – avec 11 % du Fonds –, se montre déçu de l’offre présentée. Une offre avoisinant les 16 $ l’action, fait-il remarquer, aurait été plus conforme à ses attentes, et à ceux de nombreux autres actionnaires.

« Je ne crois pas qu’ils aient réussi à obtenir le meilleur prix. Il y aurait eu moyen d’avoir beaucoup plus », a-t-il confié au Journal, ajoutant ne pas avoir encore décidé d’appuyer ou non la transaction.

La Caisse de dépôt compte aussi parmi les grands propriétaires de Cominar. Elle évalue sa participation à 4,64 %. 

LE GROUPE MACH À TRAVERS LE QUÉBEC AVEC COMINAR 

Bureau  

1. Groupe Mach 9,4 M pi²  
2. Allied Properties 6,4 M pi²  
3. Groupe Petra 5,9 M pi²  
4. Ivanhoé Cambridge 4,3 M pi²  
5. Redbourne 2,9 M pi²   

Commercial  

1. SmartCentres 6,6 M pi²  
2. Westcliff Management 6,5 M pi²  
3. Groupe Mach 6,3 M pi²  
4. Ivanhoé Cambridge 6,2 M pi²  
5. First Capital 5,5 M pi²   

^{Source : Le Groupe Altus} 

Pas d’abandons de projets, au contraire  

Gare Centrale de Montréal. Mail Champlain. Îlot Mendel. Canderel souhaite poursuivre et même bonifier les développements dans les cartons de Cominar si la transaction de 5,7 milliards $ obtient le feu vert.

^{Jean-Michel Genois Gagnon, Le Journal de Québec}

« Il y a beaucoup de choses à faire en termes de repositionnement ou de développement », répond au Journal Brett Miller, chef de la direction de Canderel. « Il y a une pénurie de terrains. Ce sont des immeubles très bien placés avec le transport en commun. Il y a beaucoup à faire », poursuit-il. 

En 2019, rappelons que Cominar envisageait la construction de près de 10 000 unités résidentielles sur une dizaine de ses sites commerciaux à travers la province. C’est d’ailleurs tous ces projets qui ont attiré le consortium de Canderel qui souhaite maintenant prendre la relève, surtout à Montréal. 

« Nous allons prendre leurs idées et les évaluer. Nous avons aussi nos idées et nous allons travailler avec le personnel de Cominar », affirme M. Miller, qui n’a pas encore eu d’échanges avec les municipalités concernées par ces projets immobiliers en raison du processus confidentiel de la vente.  

Importante transaction

Dimanche soir, le consortium dirigé par la société montréalaise Canderel a annoncé vouloir acquérir l’ensemble du portefeuille immobilier du fonds. Cela représente une bouchée de 310 immeubles. Il pourrait s’agir de la plus importante transaction immobilière du Québec. 

Pour réaliser cette acquisition, Canderel, qui reluquait le fonds immobilier québécois depuis deux ans et demi, a établi des ententes pour vendre le portefeuille d’immeubles industriels de Cominar à la compagnie américaine Blackstone et des actifs d’une valeur de 1,5 milliard $ au Groupe Mach. 

​La part qui reviendrait à Blackstone représente environ 35 % du portefeuille de Cominar qui possède un parc immobilier d’immeubles de bureaux, commerciaux et industriels d’une superficie globale de 35,7 millions de pieds carrés dans les régions de Montréal, de Québec et d’Ottawa. 

Depuis environ un an, un comité mis sur pied par la direction de Cominar évaluait différents scénarios afin « d’accroître la valeur pour les porteurs de parts ». Le président et chef de la direction du fonds immobilier, Sylvain Cossette, n’était pas disponible pour une entrevue avec Le Journal, lundi. 

Dans une réponse transmise par courriel, il a mentionné que cette transaction «représente une occasion idéale pour propulser les ambitions de Cominar, tout en procurant une prime attrayante et une liquidité immédiate à nos actionnaires».  

11,75 $ par action

L’offre déposée par le consortium Canderel et ses partenaires, la société d’investissement américaine FrontFour, l’américaine Koch et les groupes canadiens Artis et Sandpiper, est de 11,75 $ par action. Cela représente une prime de près de 17 % par rapport à la valeur du titre au 1^er octobre (10,06 $). 

Il s’agit toutefois d’une importante diminution par rapport à la valeur de l’action à la bourse de Toronto avant la pandémie. Au début du mois de mars 2020, elle oscillait aux alentours de 14,50 $. 

Ces derniers mois n’ont pas été de tout repos pour Cominar, qui a dû jongler avec la fermeture des centres commerciaux, les différentes mesures sanitaires et la hausse du télétravail. Le fonds a même dû radier de ses livres près d’un demi-milliard de dollars en valeur immobilière pour l’année 2020. 

L’offre du consortium a été recommandée par le conseil des fiduciaires de Cominar. Si les actionnaires acceptent lors d’une assemblée extraordinaire le 21 décembre et que les autorités donnent le feu vert, cette transaction pourrait être conclue au cours du premier trimestre 2022. 

Canderel prévoit prochainement ouvrir un bureau à Québec et souhaite conserver le nom de Cominar pour les prochaines années. 

Ces dernières années, Cominar a vendu ses immeubles à l’extérieur de Québec, Montréal et Ottawa, notamment dans le cadre d’une transaction de 1,14 milliard $ avec la firme torontoise Slate Acquisitions. 

QUELQUES PROPRIÉTÉS QUI ABOUTIRAIENT CHEZ CANDEREL  

• Gare Centrale (Montréal)    
• Mail Champlain (Brossard)   
• Îlot Mendel (Québec)   
• Centre Rockland (Montréal)   
• Centropolis (Laval)   
• Quartier Laval (Laval)   
• Place Alexis Nihon (Montréal)     

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