Vice caché: un courtier immobilier aide un peu trop son beau-frère

Un courtier immobilier montréalais a tenté de vendre la maison de son beau-frère en camouflant à de nombreuses reprises des informations cruciales au sujet d’un important dégât d’eau, croyant ainsi pouvoir tromper la vigilance des acheteurs.

Herby Dely a reconnu avoir dissimulé plusieurs rapports d’inspection faisant état de problèmes de fondation à de potentiels acheteurs devant le comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), plus tôt ce mois-ci. En guise de sanction, son permis a été suspendu pour une période de 60 jours.

Les faits remontent à l’automne 2020. Une semaine après avoir mis en vente la maison de son beau-frère, une première offre d’achat est déposée. La déclaration du vendeur stipulait que la propriété n’avait pas eu d’infiltration d’eau au sous-sol ni de problèmes reliés au sol, et que les «rapports, tests ou expertises» n’étaient pas disponibles.

M. Dely et son beau-frère ont alors déposé une contre-offre, qui a été refusée par les promettants acheteurs, qui l’ont ainsi échappé belle.

Cachotteries

Dans les mois qui ont suivi, les vendeurs ont reçu pas moins de 14 offres d’achat. À cinq reprises, les acheteurs ont demandé qu’une inspection soit réalisée, ce qui a révélé au grand jour l’existence d’un important dégât d’eau et la nécessité de stabiliser la fondation.

Pourtant, M. Dely, qui avait à l’époque 10 ans d’expérience dans le milieu, a tout de même affirmé à un courtier collaborateur que la propriété «n’a pas bougé et ne bouge pas depuis sa construction».

Dans sa décision, le comité de discipline note donc que le courtier avait «une volonté consciente de ne pas divulguer l’information en l’espèce».

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«Lorsque la collaboratrice lui demande des informations, l’intimé est conscient de cinq rapports d’inspection, dont une expertise de planimétrie, une soumission et sept promesses d’achat, dont quatre qui ont été annulées pour le problème de l’immeuble. Malgré tout, il ne transmet pas la bonne information», peut-on lire dans le document.

Un document capital

Le comité rappelle d’ailleurs que la déclaration du vendeur est le «document central» dans le travail d’un courtier immobilier. «Ce document protège autant le vendeur que l’acheteur et permet souvent d’éviter des poursuites judiciaires.»

«La déclaration du vendeur se doit de représenter la réalité pour permettre aux potentiels acheteurs de visiter en ayant cette information en tête, mais également de pouvoir avoir la liberté de demander des précisions. Cette information aura également un impact sur la décision ou non pour les acheteurs potentiels de faire une inspection ou pas», note l’OACIQ.

Après 14 offres d’achat, la maison du beau-frère de M. Dely a finalement été vendue à un prix réduit afin de tenir compte des importants travaux à réaliser. La facture de ces travaux s’est élevée à 63 121$.

Doit-on tout dire dans la déclaration du vendeur?

La déclaration du vendeur est un document que l’on doit impérativement remplir lorsqu’on démarre le processus de vente d’une maison ou d’un condo avec un courtier immobilier, afin d’indiquer toute information pouvant nuire à la valeur de la propriété ou entraîner des dépenses supplémentaires.

C’est obligatoire

Ce document, qui est obligatoire depuis 2012, permet de connaître l’historique de la propriété avec des informations variées comme son année de construction, les travaux d’amélioration, de remplacement et d’entretien du bâtiment et du terrain, les inspections qui ont été effectuées, la présence d’animaux nuisibles et tout autre aspect pouvant affecter sa valeur.

Une question de confiance

Pour l’acheteur, la déclaration du vendeur permet une transaction en toute connaissance de cause. Il peut ainsi prévoir certaines dépenses qui pourraient s’avérer nécessaires et mieux établir la valeur de la propriété qu’il souhaite acquérir.

Éviter des poursuites

Si le vendeur omet certaines informations, il s’expose à des poursuites et peut être tenu responsable dans le cas où des problèmes sur le tard tireraient leur source d’avant la vente, et ce même si une propriété est vendue sans garantie légale. À l’inverse, une déclaration complète des incidents, des faiblesses et des réparations responsabilise l’acheteur.

Attention aux demi-vérités

Il arrive également qu’un vendeur connaisse peu la propriété qu’il vend, comme c’est le cas lors d’une vente dans le cadre d’une succession. Même dans ce contexte, il est nécessaire de remplir le document au meilleur de ses connaissances et si des informations manquent, il faut le mentionner de façon transparente. Quand, au contraire, on connaît bien les informations, il faut se garder d’inscrire des «demi-vérités», par exemple en modifiant l’année de remplacement de la toiture ou en diminuant l’importance d’un problème qui est survenu, comme une fuite d’eau.