Vente de condos en Floride: combien d’impôt allez-vous payer et à qui?
Emmanuelle Gril
Les snowbirds sont de plus en plus nombreux à quitter ou à penser à quitter la Floride en raison du coût de la vie très élevé. Le Journal s'est rendu en Floride pour rencontrer des Québécois et constater leur désarroi.
Vous songez à vendre votre condo en Floride? Voici ce qu’il faut savoir sur le plan fiscal.
Ces dernières semaines, de nombreux snowbirds ont décidé de vendre leur condo en Floride, que ce soit en raison de la baisse du dollar canadien, de la hausse des frais de condo ou encore du contexte politique. À quoi doivent-ils s’attendre quant à la facture fiscale?
Gain en capital
Jean-François Poulin, associé en fiscalité internationale à Raymond Chabot Grant Thornton, explique que le gain en capital réalisé lors de la vente de la propriété devra être déclaré aux États-Unis et au Canada. «En tant que résident fiscal canadien, il faut déclarer au Canada le montant total de vos revenus mondiaux et vous serez imposé sur ceux-ci au Canada», dit-il. Toutefois, la convention fiscale entre les deux pays permet d’éviter la double imposition et vous ne serez donc pas imposé deux fois sur les mêmes sommes.
En plus du gain en capital, Jean-François Poulin souligne que le taux de change peut également générer un gain lorsque celui-ci joue en notre faveur, et par conséquent, augmenter les impôts à payer au Canada.
Retenue à la source
Si vous vendez votre condo aux États-Unis, sachez que vous serez aussi soumis à une retenue à la source de 15% sur le prix de vente. Cependant, vous en serez exempté si le prix d’achat est inférieur à 300 000$ et que vous avez vendu à un particulier qui compte utiliser la propriété à des fins personnelles.
«Cette retenue de 15% constitue un acompte sur l’impôt payable sur le gain en capital. Toutefois, il est possible de récupérer une partie ou la totalité de cette somme», indique Jean-François Poulin. En effet, le taux d’imposition américain pourrait être inférieur à la retenue de 15%. Le cas échéant, le vendeur obtiendra un remboursement des montants déjà versés s’ils excèdent le montant de l’impôt dû au bout du compte.
Cette règle fiscale appelée Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) assure aux autorités que le vendeur s’acquittera bel et bien de ses obligations fiscales américaines.
Pour verser la retenue au fisc américain, le vendeur devra produire le formulaire 8288 (irs.gov/forms-pubs/about-form-8288). Une fois le document estampillé et retourné par les autorités fiscales au vendeur, ce dernier le joindra à sa déclaration de revenus américaine. La retenue de 15% déjà versée sera réduite de l’impôt, et le cas échéant, le solde sera remboursé.
Attention: lors de la vente de votre propriété, vous devrez obtenir un numéro fiscal américain, l’individual taxpayer identification number (ITIN). Ce dernier est requis pour remplir le formulaire 8288 ainsi que la déclaration de revenus américaine.
Revenus de location
Si vous avez loué votre condo en Floride et en avez tiré des revenus de location, sachez que vous serez imposé sur ceux-ci aux États-Unis. «Les revenus de source immobilière aux États-Unis sont imposables d’abord dans ce pays, puis au Canada», précise Jean-François Poulin.
Une fois les revenus nets imposables de location déclarés aux États-Unis, il faudra donc aussi les déclarer au Canada. L’impôt américain payé sera déduit de l’impôt canadien. Là encore, vous aurez besoin de l’ITIN pour votre déclaration de revenus américaine.
CONSEILS
- Jean-François Poulin prévient que si vous passez 183 jours ou plus aux États-Unis, vous pourriez être considéré comme un résident fiscal américain. Le substantial presence test permet d’effectuer le calcul en considérant le nombre de journées passées sur le territoire américain sur une période de trois ans. Si vous échouez au test, vous pourrez toutefois conserver votre statut fiscal de résident canadien en produisant le formulaire 8840 auprès des autorités fiscales américaines: irs.gov/forms-pubs/about-form-8840
- Sachez que si vous vous absentez pendant 183 jours ou plus du Québec, consécutifs ou pas, durant une année civile (du 1er janvier au 31 décembre), vous pourriez perdre votre accès au Régime d’assurance maladie du Québec (RAMQ). Certaines exceptions s’appliquent et, une fois tous les sept ans, il est également permis de s’absenter plus de 183 jours. Cet outil de calcul vous permettra de déterminer si vous risquez de perdre votre couverture à la RAMQ: ramq.gouv.qc.ca/fr/citoyens/absence-quebec/calcul
