Une très grosse cotisation spéciale pour son condo la conduit au bord de la faillite

Propriétaire d’un coquet condo acheté en 2015, Anne-Marie y a effectué plusieurs rénovations. L’an dernier, elle a toutefois reçu une bien mauvaise nouvelle : une cotisation spéciale de 65 000 $.

Des travaux importants dans son logis et dans ceux des autres copropriétaires entraîneront en effet des dépenses majeures, puisque le garage, la toiture, les drains et les balcons devront être remis à neuf en 2023. 

«Uniquement pour mon condo, je dois verser 65 000 $ à raison de quatre versements égaux. Il m’est impossible de me procurer une somme pareille», se désole Anne-Marie.

Impossible d’emprunter la somme requise

La femme de 45 ans n’a en effet pas la capacité d’emprunter ce montant auprès de son institution financière, et elle n’a pas non plus la possibilité de refinancer son hypothèque. Sur le prix d’achat de 160 000 $, elle doit encore 118 000 $, ce qui ne lui procure pas une équité suffisante. 

Elle est donc allée consulter la firme Raymond Chabot pour savoir quelles sont ses options. Éric Lebel, CPA, syndic autorisé en insolvabilité, associé, Redressement et insolvabilité, constate qu’elle a malheureusement peu de marge de manœuvre. 

«En plus de la cotisation spéciale, elle a un solde de 32 700 $ sur ses cartes de crédit et un prêt auto de 15 000 $ encore à rembourser», détaille-­t-il.

Avec des revenus de 3200 $, elle réussit tout juste à payer ses dépenses courantes, incluant son hypothèque de 800 $ et ses frais de condo de 465 $ par mois.

Réussir à vendre ou faire faillite

La première option est de vendre son condo. 

«Il faudrait qu’elle puisse en obtenir au minimum 130 000 $ afin de rembourser le solde hypothécaire, de payer les frais de vente et la commission du courtier immobilier», précise Éric Lebel. À noter que la dernière évaluation municipale est à 150 000 $, soit en deçà du prix payé en 2015.

Or, il y a fort à parier qu’aucun acheteur potentiel ne voudra se risquer à acquérir une propriété pour laquelle il devra verser, en plus du prix de vente, une cotisation spéciale de 65 000 $, et ce, sans garantie qu’aucune autre mauvaise surprise ne l’attendra au tournant...

Anne-Marie peut aussi tenter de vendre son condo à un prix plus élevé et de s’entendre avec l’acheteur pour payer de sa poche la cotisation spéciale. C’est d’ailleurs la solution qu’elle a choisie. 

Si elle ne parvient pas à le vendre, elle devra alors se résoudre à faire faillite. 

«Ce faisant, elle pourra se libérer de la responsabilité de verser la cotisation spéciale et rendra les clés de sa propriété à la banque. C’est cette dernière qui assumera alors les problèmes et la perte», note le syndic Éric Lebel. 

Dans sa faillite, Anne-Marie pourrait aussi ajouter ses soldes de cartes de crédit.

Le syndic rappelle qu’une importante réforme de la gestion des copropriétés a récemment été mise en œuvre. Dorénavant, les syndicats de copropriété devront constituer un fonds de prévoyance pour payer les travaux nécessaires sur le bâtiment. Cette loi vise justement à éviter les cotisations spéciales aux copropriétaires.