Une pénurie atténuée par des appartements neufs

L’époque où les condos poussaient comme la mauvaise herbe aux quatre coins du Québec est révolue. Les promoteurs immobiliers ont changé leur fusil d’épaule dans la dernière décennie, répondant à la demande croissante d’un parc locatif vieillissant.

« Si vous vous promenez en auto et vous voyez un immeuble en train d’être construit, c’est fort probablement un immeuble locatif. » Économiste responsable de l’analyse du marché de l’habitation du Québec pour la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), Francis Cortellino peut témoigner de la transformation de l’industrie de la construction depuis 2010.

« De 2010 à 2014, au Québec, on faisait près de 14 000 condos en moyenne par année pour 5 600 unités locatives. En 2024, on a mis en chantier 2 300 condos et 32 000 appartements », compare-t-il.

Après des années de construction de masse de condos, les promoteurs ont constaté une baisse marquée de la demande au début des années 2010 et ont dû composer avec un « gros stock de condos neufs invendus ». La solution ? Pallier la demande grandissante de logements, accentuée par la croissance de la population.

Des causes multiples

L’évolution du profil démographique du Québec a bouleversé le marché locatif, devenu plus compétitif que jamais. Selon les dernières données partagées par la SCHL, à l’automne dernier, le taux d’inoccupation à Montréal était de 2,1 % et de seulement 0,9 % dans la capitale nationale.

« Il y a eu une croissance très importante de la population avec l’immigration internationale et les gens qui arrivent de l’étranger vont très souvent louer à leur arrivée », ajoute M. Cortellino.

De plus, l’inflation et la baisse marquée du pouvoir d’achat de la classe moyenne ont mis un bâton dans les roues des premiers acheteurs potentiels. Dans l’optique d’amasser la mise de fonds nécessaire ou simplement afin d’éviter les mauvaises surprises réservées aux propriétaires (travaux, fluctuation des taux hypothécaires, hausse des taxes municipales), plusieurs ont décidé de prolonger leur vie de locataire.

Des chantiers en banlieue

Les unités locatives neuves ne sont pas destinées aux ménages à faibles revenus. Il est difficile, voire impossible de trouver un 5 1⁄2 sous les 2000 $ par mois parmi les nouvelles constructions.

Malgré cela, toutes les solutions sont bonnes pour « enlever de la pression sur le parc locatif », estime M. Cortellino.

« Ce n’est pas tout le monde qui peut se payer ça, surtout avec la hausse des loyers causée par l’augmentation des coûts de construction. Mais si on n’avait pas construit ces logements, une centaine de milliers de ménages seraient en train de se chercher un appartement », explique-t-il, mentionnant les 165 000 logements mis en chantier depuis 2019 dans la province.

Sans surprise, les grands centres sont visés par les promoteurs : à l’heure actuelle, environ 19 000 chantiers sont actifs dans le grand Montréal. Pour les régions métropolitaines de Québec et Gatineau, 6500 et 4600 logements sont respectivement en construction.

L’abordabilité des logements en banlieue a d’ailleurs accentué l’exode des Montréalais vers la Rive-Nord et la Rive-Sud.

« Ce que j’entends beaucoup des promoteurs en ce moment, c’est que les gens magasinent plus un loyer qu’une superficie », précise M. Cortellino