Règles ignorées, facture salée: une propriétaire de condo condamnée à payer 100 000$

La Cour supérieure du Québec a décidé qu’une propriétaire de condo devrait rembourser les frais engagés par le Syndicat des copropriétaires pour mettre fin à ses mauvais comportements.

Des frais qui, accumulés au fil des ans, représentent une somme de près de 100 000$. Dans un jugement rendu en mars dernier, il lui est entre autres reproché d’avoir entravé les inspections et les réparations dans son condo. La propriétaire aurait également laissé traîner des objets dans les aires communes et refusé de respecter les consignes de stationnement pour son auto.

La propriétaire a acheté le condo et y a emménagé en 2010. Les plaintes commencent aussitôt à s’accumuler contre elle. Par exemple, selon la preuve présentée au tribunal, elle n’aurait pas payé certains frais de condo, n’aurait pas respecté l’obligation de propreté de certaines parties communes à usage restreint, et aurait empêché l’accès des inspecteurs au système d’alarme incendie de son condo à plusieurs reprises.

En 2019, la situation est telle que le Syndicat des copropriétaires la poursuit en justice. Une injonction de la Cour supérieure est émise contre elle pour l’obliger à respecter les règles de copropriété. Puisqu’il estime que la copropriétaire ne respecte pas l’injonction, le Syndicat décide de la poursuivre une autre fois. Mais cette fois, il demande au tribunal de la forcer à vendre son condo. Cette demande n’a pas été retenue par la cour.

Forcer la vente du condo: une mesure exceptionnelle

Quand ils achètent un condo, les propriétaires s’engagent à respecter des règles de copropriété. Leurs droits sont ainsi limités par la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble.

Lorsque les règles ne sont pas respectées, le Syndicat des propriétaires a le droit de demander au tribunal de forcer un propriétaire à les respecter. Dans ces circonstances, le tribunal peut émettre ce que l’on appelle une injonction.

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Lorsque l’injonction n’est pas respectée, le Syndicat des copropriétaires peut demander au tribunal de forcer le copropriétaire à vendre son condo. Mais comme le souligne la cour, forcer la vente d’un condo est un «remède de cheval», une mesure qui doit rester exceptionnelle.

La sécurité des copropriétaires compromise

Dans son jugement, la cour estime que la copropriétaire n’a pas respecté les règles de la copropriété et que cela a eu des effets importants sur les autres copropriétaires. On peut lire dans le jugement que la copropriétaire donne l’impression «qu’elle se sent au-dessus des lois», qu’elle «agit de façon égoïste» et «met ainsi à risque la santé et la sécurité des copropriétaires».

Le juge décide de laisser une «dernière chance» à la copropriétaire et de ne pas forcer la vente de son condo. Mais il souligne que cette chance a un prix. En outre, le tribunal ordonne une nouvelle injonction pour l’obliger à respecter les règles. Dorénavant, écrit le juge, la copropriétaire sera «sous haute surveillance du Syndicat, et probablement des autres propriétaires, et une transgression à cette nouvelle injonction pourrait être lourde de conséquences».

L’artisane de son propre malheur

En plus de prononcer une nouvelle injonction, le juge a décidé que la copropriétaire devait assumer seule les frais qui ont été investis pour la forcer à respecter les règles du condo. Cette somme est de près de 100 000$. Une somme élevée, car les démarches ont duré plusieurs années et beaucoup d’heures ont été investies par les gestionnaires du Syndicat des copropriétaires ainsi que par leurs avocats pour régler le dossier.

Pour le juge, même si la «note est salée», la copropriétaire «est l’unique responsable de ces frais et aucune raison ne pourrait justifier qu’elle ne les assume pas seule. Comme le veut l’adage, elle a été l’artisane de son propre malheur».

La décision a été portée en appel, mais la demande a été rejetée.