Pourquoi plus personne ne veut acheter de condos neufs à Montréal

Il se construit de moins en moins de condos à Montréal et dans d’autres grandes villes comme Toronto et Vancouver. Comment expliquer la fin du règne de la copropriété, alors que les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter? On en a jasé avec deux économistes.

Sur les 3397 habitations qui ont été mises en chantier dans la région métropolitaine de Montréal en janvier et février 2025, 284 étaient des copropriétés, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Ça représente seulement 8,6% de toutes les mises en chantier d’habitations pendant cette période.

En janvier et février 2023, cette proportion était de 36,05%. Lors des deux mêmes mois en 2021, 33,77% des mises en chantier étaient des copropriétés.

Ce recul peut surprendre, surtout quand on sait qu’il se construisait 10 000 condos par année à Montréal il y a une dizaine d’années à peine.

De condos invendus

Si les promoteurs délaissent de plus en plus la construction de nouvelles copropriétés, c’est parce qu’ils sont pris avec un stock d’unités invendues.

Francis Cortellino, économiste à la SCHL, parle d’une «cassure dans le marché» après le grand boom des condos du début des années 2010.

«Selon le dernier rapport de la firme [de consultation en immobilier] Altus, seuls 36% des 1450 unités de condo en prévente ont été vendues en 2024», illustre-t-il.

Et pourquoi les promoteurs ont-ils autant de mal à écouler leur stock?

À cause des prix, avance David Goulet, économiste pour l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

«Le condo, c’était pour les premiers acheteurs, mais ils ne peuvent plus se les payer», mentionne-t-il.

Le marché de l’usagé

Le prix des condos est à la hausse à cause des coûts de construction qui ont bondi pendant la pandémie – et qui risquent d’augmenter encore plus avec les tarifs douaniers de Donald Trump et la grève dans la construction résidentielle.

Puisque les nouveaux condos coûtent plus cher à construire au pied carré, les promoteurs ont également réduit la taille des unités, ce qui peut refroidir les acheteurs potentiels.

C’est pour ça que «la plus grande compétition pour les condos neufs, ce sont les condos déjà construits en vente sur Centris», affirme Francis Cortellino.

Retour au locatif... neuf

Dans ce contexte, les logements locatifs sont en train de prendre la place des condos neufs.

Alors qu’il y a seulement eu 1800 mises en chantier d’appartements dans la région de Montréal de 2010 à 2014, ce nombre a bondi à 13 600 en 2024.

Certains promoteurs vont même jusqu’à transformer des projets de condos en construction en logements locatifs.

Ce basculement peut être avantageux pour les locataires.

«Il y a de la compétition. Il y a 22 000 appartements en construction à Montréal cette année. Les développeurs rivalisent entre eux avec des promotions comme le premier mois gratuit», affirme Francis Cortinello.

Le condo locatif neuf peut ainsi être une bonne option pour une partie de la population qui gagne un bon salaire, mais qui n’a pas les moyens de payer une mise de fonds.

Mais attention: ces logements neufs ne sont pas adaptés à tous les budgets. 

Et quand on parle de logements abordables, le taux d’inoccupation est encore extrêmement bas, rappelle l’économiste.

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