Plus difficile d’obtenir une première hypothèque

L’annonce a eu l’effet d’une petite bombe sur le marché de l’immo­bilier. La semaine dernière, la Société­­­ canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a resserré ses critères pour assurer les prêts hypothécaires.

Quel est l’impact réel de ce changement ? 

Décortiquons la question, point par point.

Quel est le changement annoncé ?

Pour qu’un prêt hypothécaire soit assu­rable par la SCHL, l’emprunteur doit répondre­­­ à certains critères. Son ratio d’endettement (ses obligations par rapport à son revenu brut), incluant l’hypothèque, ne doit pas dépasser un certain seuil.

Cette limite sera abaissée à compter du 1er juillet, la fourchette passera de 39-44 % à 35-42 %. Résultat : la capacité maximale d’emprunt des clients sera réduite, ce qui affectera surtout les acheteurs qui magasinent dans les marchés les plus chers.

Aussi, le pointage de crédit minimal exigé sera rehaussé à la même date. Il passe de 600 à 680. La vaste majorité des demandeurs de prêt satisfont déjà ce critère.

Qui est touché ?

Ce sont les premiers acheteurs, car l’assurance hypothécaire est obligatoire quand les emprunteurs ne peuvent avancer 20 % du prix de la maison. Avec les valeurs actuelles de l’immobilier, il est de plus en plus rare que des aspirants propriétaires aient la capacité de fournir une telle mise de fonds.

Comment la capacité d’emprunt est-elle touchée ?

Denis Doucet, porte-parole chez Multi-­Prêts, a réalisé un calcul rapide pour nous donner une idée. Il a utilisé le cas d’un ménage avec des revenus bruts de 100 000 $ et qui se retrouverait à payer des taxes de 4000 $ par année, des frais de chauffage mensuels de 150 $ et d’autres engagements de 2000 $ par mois (dettes, voitures, etc.).

Avec les resserrements apportés par la SCHL, l’hypothèque maximale que pourrait obtenir notre ménage passerait de 250 000 $ à 215 000 $ (amortissement de 25 ans, taux d’intérêt de 3 %, mise de fonds de 5 %).

Quel pourrait être l’impact sur le marché hypothécaire ?

La décision de la SCHL semble avoir pour objectif principal de réduire le niveau de risque de son portefeuille d’assurances dans un marché immobilier où les valeurs sont appelées à chuter. L’organisme prévoit pour le pays des baisses moyennes pouvant atteindre 18 % d’ici un an.

Les acheteurs peuvent encore se tourner vers des assureurs privés, comme Canada Guaranty et Genworth, qui ne semblent pas vouloir emboîter le pas de la SCHL. Si l’assurance hypothécaire est obligatoire quand la mise de fonds est insuffisante, cette assurance ne doit pas nécessairement être contractée auprès de la SCHL.­

Conseils  

• Réglez vos dettes de consom­mation et évitez d’acheter une voiture (ou une deuxième) à crédit avant de partir à la chasse à l’hypothèque. 
• Demandez à voir le contenu de votre dossier de crédit (pas le pointage) pour vérifier qu’il ne contient pas d’erreurs. 
• Évitez tout ce qui peut nuire à votre pointage de crédit : retards de paiement, demandes de carte de crédit (notamment de magasin). 
• N’oubliez pas : chaque fois que vous donnez à une entreprise la permission de consulter votre dossier, cela nuit au pointage.