Plateformes de location à court terme: plusieurs grandes villes serrent la vis

Amendes salées, permis obligatoire, limite de 120 jours par an et nombreuses inspections : toutes sortes de mesures sont mises en place pour serrer la vis aux plateformes de location à court terme comme Airbnb dans les grandes métropoles.

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Il n’y a pas qu’à Montréal que la location à court terme en ligne cause des maux de tête. Un peu partout dans le monde, de grandes villes se dotent de nouvelles règles pour encadrer le phénomène. 

« Les villes ont des options. Il faut prendre des décisions, souligne Cloé St-Hilaire, du groupe de recherche en gouvernance et politique urbaine à l’Université McGill. Et il faut avoir un engagement pour s’assurer du respect de la légalité. » 

Mieux réglementer 

« Si on est capable de réglementer la restauration, on est capables de réglementer de façon plus serrée la location à court terme », compare Dominic Lapointe, professeur d’études urbaines et touristiques à l’Université du Québec à Montréal. 

Au Canada, Vancouver a mis en place plusieurs mesures depuis 2018 (voir plus bas), un modèle intéressant, selon M^me St-Hilaire. 

Parmi elles, la Ville a négocié avec Airbnb pour que le numéro de licence des propriétaires soit affiché sur la plateforme. 

Généralement, les villes qui ont resserré les règles sont aux prises avec des crises de logement ou accueillent de nombreux touristes chaque année. 

Résultat : des milliers de logements avaient été perdus au profit de ces locations sporadiques très payantes. Grâce à la réglementation, des villes comme Paris ont pu récupérer une partie du parc immobilier pour les citoyens. 

Mais les experts s’entendent tous sur un point : la réglementation n’est utile que si elle est mise en application. 

À Los Angeles, un rapport annuel a montré que seulement 27 amendes ont été données en 2022, soit beaucoup moins que l’année précédente (184). Selon le document produit par Better neighbours Los Angeles, la Ville a échoué à faire respecter les règles. 

Une amende salée 

En 2021, la plateforme Airbnb a reçu une amende de 8 millions d’euros à Paris pour avoir maintenu plus de 1000 annonces sans numéro d’enregistrement, depuis 2017. 

Malgré cela, les experts soulignent que toutes sortes de manières sont utilisées pour contourner les règles (appartements fantômes, fausses identités). 

« Ce n’est pas parfait parce qu’il reste ce voile d’obscurité. Airbnb maintient un brouillard informationnel qui facilite la location illégale », souligne M. Lapointe. 

Selon plusieurs, Montréal gagnera à s’inspirer d’autres grandes villes pour mieux contrôler les plateformes. 

« L’avantage d’être derrière, c’est de voir comment les autres ont fait leur loi, comment ils ont réagi, et éventuellement se mettre dans le train et suivre », dit M. Meloche.  

VANCOUVER

• Toutes les locations doivent être enregistrées auprès de la Ville et détenir une licence pour être exploitées. 
• Une seule licence par habitation.
• Les garages, studios ou bâtiments connexes ne peuvent être loués à court terme.
• La location à court terme (moins de 30 jours) est interdite dans les résidences secondaires (seules les résidences principales sont autorisées). 
• Impossible de créer une annonce sans numéro de licence.
• Des inspecteurs municipaux font des vérifications.
• Les gens qui font de fausses déclarations ou fonctionnent sans licence s’exposent à des amendes.

TORONTO 

• Enregistrement obligatoire auprès de la Ville pour les locations de courte durée (moins de 28 jours) depuis 2021. 
• Une taxe de 4 % doit être payée à la Ville. 
• La licence doit être visible sur le site d’Airbnb (ou autre plateforme).
• 2600 annonces ont été retirées du site après la nouvelle loi.

LOS ANGELES 

• Les propriétaires doivent obtenir un permis avec photo auprès de la ville (183 $) et afficher le numéro de permis sur leur annonce depuis 2019. 
• Une seule propriété à la fois peut être louée dans la ville. 
• Seule la résidence principale (où le propriétaire vit au moins six mois par an) peut être louée.  
• Une taxe de 3,10 $ par nuit. 
• Limite de location à 120 jours par an. 
• Le propriétaire doit s’assurer de la sécurité des lieux (extincteur, avertisseurs de fumée, etc.).
• Les contrevenants s’exposent à des amendes. 

NEW YORK

• L’enregistrement des locations à court terme (moins de 30 jours) est obligatoire auprès du bureau du maire (145 $).
• Depuis peu, les propriétaires peuvent même inscrire leur immeuble sur une liste noire, et empêcher un locataire de faire de la location à court terme. La même logique s’applique aux coopératives et syndicats de condominiums. 
• La location à court terme n’est autorisée que si le propriétaire séjourne dans le même logement que les visiteurs. Un propriétaire ne peut donc même pas louer sa maison ou son appartement pendant qu’il part en voyage.
• Les hôtes et les plateformes qui ne se conforment pas sont passibles d’une amende.

PARIS

• Résidences principales : limite de location à 120 jours par année (soit à un seul locataire ou plusieurs).
• Un propriétaire qui veut louer plus de 120 jours doit faire un « changement d’usage » de sa propriété. 
• Les annonces sont bloquées après l’atteinte de cette limite et ne sont plus visibles. 
• Une équipe d’une trentaine d’enquêteurs assure le suivi des règles.
• Un numéro d’enregistrement doit être obtenu auprès de la mairie pour montrer que l’annonce est légale.  
• En 2021, Airbnb a reçu une amende de 8 millions d’euros pour avoir maintenu plus de 1000 annonces sans numéro d’enregistrement, depuis 2017. 
• En 2022, il y avait 43 000 annonces de location à court terme à Paris, soit moins qu’en 2020 (50 000). 

BARCELONE

Première ville d’Europe à interdire la location à court terme de chambres, en 2021.

La location est permise uniquement pour un appartement complet.

Le propriétaire doit détenir la licence appropriée qui sera vérifiée par un inspecteur.