Louer son condo: ce que tout propriétaire occupant doit savoir

Au cours de notre vie, il n’est pas rare de changer de condo ou de maison, que ce soit pour des raisons professionnelles ou parce que la famille s’agrandit. Mais une question importante se pose: devrions-nous conserver notre condo ou notre maison actuelle pour la louer, tout en achetant une nouvelle propriété?

Quel sera l’impact fiscal et quelles démarches doit-on entreprendre? Voici ce que tout propriétaire occupant devrait savoir avant de se lancer.

Voici l’exemple concret d’une lectrice:

• Le condo a été acheté le 1^er mars 2020 au prix de 300 000$.
• Une firme réalise un rapport d’évaluation qui établit la valeur marchande du condo au 31 décembre 2022 à 330 000$.
• Le condo est loué à compter du 1^er janvier 2023.
• La vente du condo a eu lieu le 1^er septembre 2024 au prix de 350 000$.

Nous avons présenté ces données à Ludovick Nadeau, fiscaliste à Gestion fiscale de l’Estrie, pour qu’il analyse ce dossier.

• Écoutez aussi cet épisode balado tiré de l'émission de Alexandre Dubé, diffusée sur les plateformes QUB et simultanément sur le 99.5 FM Montréal :

La désignation

Dans un premier temps, il faut savoir si la dame a habité le condo avant de le louer, soit entre le 1^er mars 2020 et le 1^er janvier 2023. S’il s’agissait de sa résidence principale, le gain en capital réalisé au cours de cette période n’est pas imposable. Par contre, si c’était une résidence secondaire, il le devient, et cela, au taux de 50% de la plus-value.

Changement de désignation

Lorsque l’on modifie l’affectation d’une propriété, par exemple louer le condo que l’on habite, il convient de retenir les services d’une firme d’évaluation pour établir la valeur marchande de la propriété au moment du changement, car cela va entraîner des modifications au plan fiscal. Le rapport d’évaluation servira alors de preuve.

Dans notre exemple, le rapport d’évaluation du condo doit être établi à la fin décembre 2022, car la location débute le 1^er janvier 2023.

Les revenus locatifs

À compter du 1^er janvier 2023, le propriétaire qui, dorénavant, loue son condo devra ajouter des revenus de location dans sa déclaration fiscale annuelle. Pour ce faire, il dressera un état des revenus et dépenses.

Le gain en capital

Il s’agit de la plus-value acquise par la propriété entre l’achat et la vente. Dans notre exemple, entre le 1^er mars 2020 et le 1^er septembre 2024, la valeur a augmenté de 50 000$.

Au plan fiscal, cette somme comprend deux parties:

1. 30 000$, montant non imposable, car le propriétaire habitait le condo du 1^er mars 2020 au 31 décembre 2022.
2. 20 000$, montant imposable, car le propriétaire louait son condo, soit du 1^er janvier 2023 au 1^er septembre 2024.

On comprend ainsi l’importance d’avoir fait effectuer un rapport d’évaluation le 31 décembre 2022.

Concernant les gains en capital, ils sont imposables à 50%. Dans notre exemple, ils s’élèvent à 10 000$ (20 000$ X 50%). Le propriétaire devra ajouter ce revenu dans sa déclaration fiscale 2024.

• Regardez aussi ce podcast vidéo tiré de l'émission d’Isabelle Maréchal, diffusée sur les plateformes QUB et simultanément sur le 99.5 FM Montréal :

Conclusion

Dans toute transaction immobilière, il convient de déterminer précisément l’usage que le propriétaire compte faire de la propriété et de toujours avoir des preuves à l’appui de ses affirmations. Renseigner adéquatement la personne qui remplit la déclaration fiscale permettra à celle-ci de communiquer les bonnes informations aux instances gouvernementales. Et vous dormirez en paix!

Conseils

• Conservez vos factures: gardez une trace de toutes les dépenses liées à la propriété.
• Déclarez vos revenus locatifs: remplissez correctement votre déclaration de revenus en incluant toutes les dépenses déductibles.
• Informez votre assureur: signalez tout changement d’usage de la propriété à votre assureur.
• Consultez votre syndicat de copropriété: assurez-vous que la location de votre condo est permise selon les règlements de la copropriété.