La copropriété indivise, une solution sous-estimée?
Félix Desjardins
La copropriété indivise ne constitue pas une solution passe-partout à l’accès à la propriété abordable, loin de là... cela ne signifie pas pour autant qu’elle ne devrait pas être considérée par certains premiers acheteurs.
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Avant toute chose, des définitions: l’indivis se démarque du condo classique de plusieurs façons, autant dans sa législation que dans sa gestion.
Une copropriété divise comprend des cadastres uniques pour chaque logement et est régie selon des articles détaillés du Code civil du Québec. Inversement, les copropriétaires d’un immeuble à logements indivis possèdent conjointement l’immeuble, et celui-ci est imposé par les autorités municipales en tant qu’une seule et même unité.
Plus simplement, explique Me Francesca Lasorsa, du cabinet De Grandpré Jolicœur: «En indivis, c’est un seul lot, un seul immeuble. On est propriétaire avec d’autres gens de l’ensemble de ce lot.»
Une baisse de popularité
Les transactions de copropriétés au Québec du 1er janvier au 31 mars ont bondi de 15% par rapport à la même période en 2024, selon les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Pourtant, chez Desjardins, une des deux seules institutions financières offrant des prêts hypothécaires pour ce type de logement, le nombre de nouvelles demandes de financement pour les copropriétés indivises a chuté de 25% au cours des trois dernières années. «Nous n’avons pas d’explications pour cette tendance», soutient Jean-Benoît Turcotti, porte-parole.
Même son de cloche à la Banque Nationale, qui a constaté «une légère diminution du nombre de demandes annuellement, après une hausse au début des années pandémiques».
Une partie de la réponse réside dans le climat économique des dernières années. Puisque la Société canadienne d’hypothèques et de logement et Sagen, le plus grand fournisseur privé d’assurance hypothécaire au pays, n’assurent pas les prêts hypothécaires pour les propriétés indivises, une mise de fonds de 20% est exigée par les institutions financières. Ainsi, sans compter les frais de démarrage, 100 000$ sont nécessaires pour acheter un condo d’une valeur de 400 000$; l’achat d’une copropriété divise de la même valeur ne requerrait que 20 000$.
Redoubler de prudence
Si ce besoin de liquidité n’est pas un frein pour vous, la copropriété indivise pourrait vous permettre, par exemple, d’acheter un duplex avec un autre couple d’amis. La clé est simplement de rédiger une convention d’indivision robuste.
«Je ne déconseille pas du tout l’achat en indivision, mais il faut redoubler de prudence, compte tenu du vide législatif, précise Me Yves Joli-Cœur. La loi est imparfaite, notamment puisqu’il n’y a pas d’obligation de fonds de prévoyance et de carnet d’entretien. Ces manquements législatifs sont souvent compensés par les conventions d’indivision. Si elle est bien faite, ça reprend tous les concepts qu’on a en copropriété.»
Par ailleurs, l’indivision n’est pas un point de non-retour. Avec le consentement des copropriétaires et de la municipalité, il est possible de convertir son immeuble en copropriété divise.
