Immobilier: la présence au bureau se détériore dans la région de Montréal

Malgré les millions investis par le gouvernement du Québec et les efforts déployés par les gens d’affaires afin d’encourager le retour des travailleurs au centre-ville, les tours de bureaux de la région de Montréal continuent de se vider.

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Selon les dernières données de l’agence immobilière CBRE, le taux d’inoccupation des tours du centre-ville affiche un record de 17,4 % au troisième trimestre. Il s’agit d’une hausse de 8 % (ou 1,3 point de pourcentage) par rapport aux 16,1 % du même trimestre de 2022.

« Nous ne sommes pas au bout de nos peines. Il reste encore beaucoup de travail à faire », reconnaît Glen Castanheira, PDG de Montréal Centre-ville. « À l’évidence, le navire est difficile à faire tourner. Nous n’y sommes pas encore parvenus, mais je sens qu’il tourne dans la bonne direction », a réagi pour sa part le PDG de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM), Michel Leblanc.

À l’extérieur du centre-ville, en banlieue montréalaise, la situation n’est pas meilleure, au contraire. Au troisième trimestre, les espaces de bureau affichaient aussi un taux de vacance en hausse, pour s’établir à 18,3 % au troisième trimestre de 2023. À pareille date l’année dernière, leur taux d’inoccupation était de 17 %.

Constat d’échec ?

Depuis 2021, le ministère de l’Économie et de l’Innovation a octroyé 14,5 M$ à la CCMM pour contribuer à la relance économique du centre-ville de Montréal. De cette enveloppe, quelque 3,5 M$ ont été accordés à 14 projets artistiques censés redonner vie au centre-ville. 

Du nombre, l’érection d’un anneau d’acier de 30 mètres sur l’esplanade de la Place Ville Marie aura certainement été l’œuvre la plus remarquée du projet « J’aime travailler au centre-ville ». La Chambre y aura contribué pour 500 000 $, tandis que Québec aura ajouté 1,5 M$ à la mise.

Est-ce que la poursuite de la détérioration de la situation dans les bureaux constitue une preuve d’échec des stratégies mises en place depuis deux ans pour convaincre employeurs et employés de tourner le dos au télétravail ?

Pas du tout, soutient Michel Leblanc, pour qui le travail se poursuit. « De conclure à un échec reviendrait à présupposer que les choses auraient été identiques si nous avions décidé de ne rien faire. Au contraire, j’estime que malgré le travail qui reste pour convaincre un plus grand nombre des bénéfices du retour au présentiel, c’est un succès. »

Ivanhoé Cambridge, la Banque Nationale du Canada et Desjardins ont tous requis une présence au travail accrue de leurs employés au cours des derniers mois. Actuellement, estime la CCMM, les deux tiers des grandes entreprises de Montréal exigent actuellement une présence au bureau de « deux à trois jours par semaine », en moyenne. 

Parmi les pires grandes villes

La situation n’est pas unique à la métropole. Toutes les grandes villes d’Amérique font face au même enjeu, fait valoir Glen Castanheira. Le centre-ville de Calgary, donne-t-il en exemple, affiche un taux de 30,9 %.

Toutefois, il est aussi juste de mentionner que s’il existe pire ailleurs, les taux d’inoccupation des centres-villes de Toronto (15,8 %), d’Ottawa (14,2 %) et de Vancouver (11,8 %) sont tous bien inférieurs à ceux que l’on voit à Montréal (17,4 %).

Cela dit, David Cervantes, premier vice-président de CBRE à Montréal, insiste sur l’importance de nuancer ces moyennes. Selon ce dernier, les édifices de catégorie B et C ont tendance à ternir considérablement le portrait d’ensemble. Pris isolément, les immeubles de catégorie A de Montréal affichent un taux d’inoccupation plus enviable de 14,5 %.

« On constate que si les entreprises tendent généralement à réserver des espaces maintenant plus restreints, ils en profitent aussi en général pour déménager dans des immeubles mieux tenus, de catégories supérieures comme les double A et triple A. » 

C’est ainsi, donne-t-il en exemple, que la Maison Manuvie, une tour prisée, située sur de Maisonneuve Ouest, à Montréal, affiche un taux d’inoccupation de seulement 1,4 % actuellement. Une réalité à des années-lumière de la moyenne des tours du centre-ville.

Taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville (Troisième trimestre de 2023)

• Vancouver : 11,8 %
• Calgary : 30,9 %
• Toronto : 15,8 %
• Ottawa : 14,2 %
• Montréal : 17,4 %

Source : CBRE