Une crise du logement historique au Québec: les plus grosses hausses de loyer en 30 ans

Les locataires québécois ne sont pas au bout de leur peine: la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier un rapport qui fait état d’une crise du logement historique longtemps décriée par des acteurs du milieu.

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 «Les chiffres ne peuvent pas être plus clairs. C’est un rapport catastrophique», lance d’emblée Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). Le rapport de la SCHL révélé mercredi par l’organisation fait état de taux d’inoccupation qui ont chuté et de hausses record de loyer partout au Québec pendant que de nouveaux arrivants, en recherche de logement à louer, affluent. Voici ce qui ressort du rapport.

Augmentation drastique des loyers

L’explosion des prix des logements au Québec est du jamais vu depuis 1990, selon le rapport de la SCHL. Montréal a connu une hausse record de 7,9% du loyer moyen. Québec aussi a connu sa plus forte hausse en 30 ans avec une augmentation moyenne de 4,8%. À Gatineau, la hausse a grimpé jusqu’à 8,9% en moyenne pour un logement de deux chambres.

«Les loyers ont progressé plus rapidement que le salaire moyen dans la région (4,5%). L’abordabilité du marché locatif a ainsi continué de s’éroder», indique la SCHL.

Et pour la première fois, le loyer moyen au Québec a passé la barre du 1000$.

«On parlait déjà d’inabordabilité à Gatineau et Montréal, mais là, ça touche toutes les régions et les petites villes», soulève Véronique Laflamme, du FRAPRU.

• Écoutez l'entrevue avec Francis Cortellino, économiste principal à la Société canadienne d’hypothèques et de logement à l’émission d’Alexandre Dubé via QUB radio :

Taux d’inoccupation en baisse

Les taux d’inoccupation des logements au Québec ont atteint leurs plus bas niveaux depuis 2003 en atteignant 1,3%, soit moitié moins que le seuil d’équilibre du marché, qui est de 3%.

«Pour l’ensemble de la province, c’est du rarement vu, c’est énorme», souligne Véronique Laflamme, du FRAPRU.

Et selon la SCHL, trois quarts des régions du Québec ont des taux d’inoccupation de 1% ou moins. C’est notamment le cas de Trois-Rivières (0,4%), de Drummondville (0,4%), de Rimouski (0,5%) et de Salaberry-de-Valleyfield (0,2%).

«On se rend compte que c’est surtout dans la fourchette de loyers les moyens élevés que les taux d’inoccupation sont les plus bas», explique Marguerite Simo, spécialiste de la recherche du logement pour la SCHL.

Immigration, taux d’intérêts et emploi chez les jeunes

La hausse de la demande des logements locatifs s’explique notamment par l’arrivée massive d’immigrants puisque ceux-ci se tournent d’abord principalement vers la location, comme les étudiants étrangers par exemple, indique le rapport de la SCHL.

L’augmentation de l’accès à un emploi chez les jeunes de 15 à 24 ans, notamment dans les grands centres urbains comme Montréal, a aussi amené de nouveaux locataires sur le marché, estime la SCHL.

Mais c’est aussi à cause des taux d’intérêt élevés que de nombreux locataires restent sur le marché locatif plutôt que d’acheter une première propriété. 

«Ça met alors de la pression sur le marché locatif puisqu’il y a moins de roulement», explique Marguerite Simo, spécialiste de la recherche du logement pour la SCHL.

Manque de construction

Si la pression s’accentue aussi sur le marché locatif, c’est qu’il manque de construction de nouveaux logements, affirme la SCHL, qui estime que l’offre est encore beaucoup trop basse pour faire face à la demande.

«Cette situation est d’autant plus préoccupante que la croissance de l’offre devrait ralentir en 2024. Au cours des derniers mois, les chantiers ont été moins nombreux à démarrer en raison de la hausse des coûts de construction et de financement», note la SCHL. Pour Véronique Laflamme, ce rapport témoigne de l’urgence de la situation au Québec.

«La solution ne sera pas d’inonder le marché avec des logements neufs trop chers, il faut que Québec construise des logements sociaux», conclut-elle.

Et au Canada

La crise du logement continue de sévir partout au Canada alors que les taux d’inoccupation ont baissé dans presque l’ensemble du pays et que les loyers continuent d’augmenter. 

Pour avoir un marché stable, le taux d’inoccupation devrait se situer autour de 3%. Au pays, celui-ci a atteint 1,5% en octobre 2023. 

«Il n’avait pas été aussi faible depuis 1988, année où la SCHL a commencé à enregistrer le taux d’inoccupation national», indique la Société.

En octobre 2023, Vancouver affiche le taux le plus bas avec seulement 0,9%, suivie de Toronto (1,4%) et de Calgary (1,4%), selon la SCHL. Mais c’est Edmonton qui a connu une chute drastique passant de 4,3% à 2,4% entre octobre 2022 et octobre 2023. 

Ce manque d’offre fait bondir le prix des logements de deux chambres de 8% partout au pays, un record depuis «au moins les années 1990», selon l’analyse.