Ça coûte les yeux de la tête d’acheter aujourd’hui une propriété
L’explosion du prix des maisons rend difficile l’accès à la propriété
Michel Girard
Même s’il est possible de se négocier présentement une hypothèque de 5 ans au taux de 4,2%, comme c’était le cas en 2019, l’explosion du prix des propriétés depuis les cinq dernières années en a réduit considérablement l’abordabilité.
Je fais évidemment référence aux premiers acheteurs qui sont «condamnés» à débourser environ 1000$ de plus par mois qu’il y a cinq ans. Voici pourquoi.
En l’espace d’à peine cinq ans, le prix médian de l’unifamiliale au Québec a explosé de 73%. Selon les données du marché immobilier colligées par l’APCIQ avec le système Centris, le prix médian est ainsi passé de 265 000$ (décembre 2019) à 460 000$ (décembre 2024). En hausse de 195 000$.
1. QUEL EST L’IMPACT SUR LA MISE DE FONDS?
Cette hausse du prix médian de 195 000$ entraîne forcément une mise de fonds minimale (de 5%) nettement supérieure. On parle ici d’une somme de 23 000$, soit près de 10 000$ de plus qu’en 2019.
De plus, la facture de l’assurance hypothécaire grimpe elle aussi sensiblement, passant de 10 070$ à 17 480$, voire 7410$ de plus. Lorsque la mise de fonds n’est que de 5%, le taux de l’assurance hypothécaire s’élève à 4% du montant emprunté.
Notez que les emprunteurs sont obligés de prendre une assurance hypothécaire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20%, et cela, dans le but de protéger les banquiers contre les risques d’insolvabilité de l’emprunteur. Oui! l’assurance hypothécaire protège les banquiers et non pas les emprunteurs!
2. QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES SUR LE PORTEFEUILLE?
Concrètement, dans le cas où l’acheteur n’effectue qu’une mise de fonds minimale (5%) et qu’il rajoute à l’hypothèque le coût de l’assurance hypothécaire (4%), il se retrouve aujourd’hui avec une hypothèque de 454 480$, à comparer à une hypothèque qui se serait élevée à 261 820$ en 2019.
Avec une hypothèque amortie 25 ans, au taux de 4,2%, l’acheteur doit débourser aujourd’hui 2440$ par mois, comparativement à un paiement hypothécaire mensuel de 1406$ en 2019.
Par rapport à il y a cinq ans, acquérir une première unifamiliale au prix médian actuel nécessite donc des débours supplémentaires d’environ 1034$ par mois, soit 12 408$ de plus par année.
Au bout des 25 ans de l’amortissement, la propriété acquise en ce début de 2025 aura coûté avec les intérêts la somme totale de 732 057$, soit 310 329$ de plus que la même propriété acquise en 2019.
3. COMBIEN FAUT-IL GAGNER POUR ACHETER?
Pour calculer la capacité d’emprunt, les banquiers et autres prêteurs hypothécaires utilisent généralement les deux ratios financiers suivants.
D’abord, il y a l’amortissement brut de la dette, lequel ratio stipule que l’emprunteur ne doit pas consacrer plus de 32% de son revenu annuel brut (avant impôt) pour tous les frais d’hypothèque.
Et ensuite, il s’agit de l’amortissement total de la dette, lequel ratio stipule que l’endettement total de l’emprunteur (hypothèque, plus toutes les autres dettes) ne doit pas dépasser 40% de son revenu annuel brut.
Avec de tels ratios, l’emprunteur risque de se retrouver aux prises avec très peu de marge de manœuvre en cas de pépins financiers.
Au lieu d’un ratio de 32% de notre revenu brut à consacrer aux frais d’hypothèque, j’opterais plutôt pour un ratio maximal de 27%.
Revenons à l’achat de la propriété type au prix médian de 460 000$.
Pour lever une hypothèque de 454 480$, dont la facture annuelle nécessite un débours de 29 240$, il faudrait gagner un revenu brut annuel d’au moins 108 444$.
4. LA COPROPRIÉTÉ EST-ELLE PLUS ACCESSIBLE?
Au cours des cinq dernières années, le prix médian de la copropriété type au Québec a augmenté de 53%, soit 20 points de pourcentage de moins que le prix médian de l’unifamiliale.
Le prix est passé de 255 000$ (2019) à 390 000$, en hausse de 135 000$.
En appliquant les mêmes règles, à savoir une mise de fonds minimale de 5% et l’acquisition forcée de l’assurance hypothécaire, l’acheteur se retrouvera avec une hypothèque de 385 320$.
Amortie sur 25 ans, cette hypothèque (à 4,2%) coûtera 2069$ par mois, soit 24 828$ par année.
Avec un ratio d’emprunt de 27%, l’emprunteur devra ainsi gagner un revenu brut de 91 955$ pour contracter un tel emprunt hypothécaire.
Pour les premiers acheteurs de propriété, le condo s’en trouve ainsi un peu plus abordable que l’unifamiliale.
| RÉGIONS | UNIFAMILIALE Déc. 2024 | HAUSSE 5 ans | COPROPRIÉTÉ Déc. 2024 | HAUSSE 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Montréal métropolitain | 580 000 $ | 63,40% | 419 550 $ | 47,20% |
| Île de Montréal | 760 000 $ | 38,30% | 465 000 $ | 29,20% |
| Laval | 580 000 $ | 61,10% | 397 000 $ | 66,10% |
| Rive-Nord de Montréal | 535 000 $ | 87,10% | 359 000 $ | 79,50% |
| Rive-Sud de Montréal | 579 500 $ | 62,20% | 395 000 $ | 69,20% |
| Québec métropolitain | 411 500 $ | 62,30% | 279 900 $ | 43,20% |
| Gatineau métropolitain | 465 000 $ | 89,10% | 304 000 $ | 75,10% |
| Sherbrooke métropolitain | 427 750 $ | 99,00% | 313 500 $ | 92,30% |
| Saguenay métropolitain | 319 000 $ | 91,00% | 240 000 $ | 64,90% |
| Trois-Rivères métropolitain | 350 000 $ | 109% | 291 000 $ | 115% |
