À quoi sert le notaire dans une transaction immobilière?

Si vous avez déjà acheté une propriété, vous êtes passé par l’étude d’un notaire. Mais ce dernier fait-il autre chose que de valider la transaction immobilière ? Quel est son rôle exactement ?

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Lorsqu’on achète une propriété, notre passage chez le notaire se résume souvent à écouter ce juriste nous détailler l’acte de vente et l’acte hypothécaire, à apposer notre signature sur les documents et hop !, le tour est joué. C’est pourquoi certains acheteurs se demandent à quoi peut bien servir ce juriste, et pourquoi il leur faut débourser une somme rondelette pour ses services. En fait, c’est un peu plus compliqué que ce qu’on pense, et il est même obligatoire de faire appel à lui pour signer une hypothèque immobilière.

Un travail invisible

Car le notaire accomplit en amont un travail invisible de vérification. Ainsi, au moment de l’ouverture du dossier, il pose des questions, demande qu’on lui fournisse un certain nombre de documents (comptes de taxes, contrat de mariage, jugement de divorce, etc.) et il valide l’identité et la capacité des parties à la transaction. Il procède aussi à l’examen de l’offre d’achat, du certificat de localisation et des titres de propriété.

Les informations sur ces documents doivent concorder et, pour s’en assurer, le notaire remonte sur une période de 10 ans, au moins, et même davantage pour certains actes comme les servitudes. Pourquoi si loin ? Parce qu’il doit valider toute la chaîne des transactions liées à la propriété au fil du temps, comme des divisions de terrain, vente, construction, succession, etc. Ces vérifications sont indispensables pour s’assurer qu’il n’y a pas d’irrégularités et éviter les mauvaises surprises à l’acheteur. Par exemple, le droit de passage d’un voisin sur le terrain ou une servitude d’Hydro-Québec ou de Bell qui empêcherait de construire un cabanon ou une piscine. Il y a une irrégularité ? Le notaire en informe l’acheteur qui sera mieux à même de prendre une décision éclairée. Il peut aussi aider le vendeur à régler les problématiques.

Parce que l’acheteur ne veut évidemment pas payer les dettes qu’aurait le vendeur sur la propriété, le notaire doit s’assurer que les taxes municipales, scolaires et les frais de condo le cas échéant ont bel et bien été acquittés par le vendeur. S’il y a des arrérages, il retiendra les sommes dues sur le prix de vente et les fera parvenir directement aux créanciers. Si la propriété est hypothéquée, il demande au créancier de lui fournir le solde à rembourser pour obtenir la radiation de l’hypothèque.

Signature et publication au Registre foncier

Vient ensuite le moment où il rédigera les documents nécessaires à l’hypothèque et à la vente. Après la signature de l’acte d’hypothèque, il le publiera au Registre foncier du Québec. En vue de la signature de l’acte de vente, le notaire recevra et conservera les sommes nécessaires à l’achat de la propriété – l’argent de l’acheteur et de son prêteur – et les conservera dans son compte en fidéicommis au-delà de la signature de l’acte de vente de façon à s’assurer que l’acheteur a un bon titre de propriété. Une fois l’acte de vente signé, le notaire publiera également celui-ci au Registre foncier. Ce n’est qu’après avoir vérifié au Registre que ces actes ont été publiés sans inscription adverse qu’il remettra le prix de vente en payant les charges (prêteur du vendeur, courtier immobilier, les comptes impayés s’il y a lieu) avant de remettre le solde au vendeur.

En d’autres termes, il vérifie que d’autres transactions n’ont pas eu lieu au même moment, par exemple une autre hypothèque ou une autre vente, ce qui signifierait que la propriété a été hypothéquée ou vendue à plusieurs acheteurs à la fois ! Après avoir obtenu de la part du prêteur du vendeur le consentement à la radiation de ses droits hypothécaires, il publiera enfin cette radiation au Registre foncier.

Si vous perdez les documents officiels relatifs à cette transaction, pas de panique. Le notaire se doit de conserver toutes les pièces du dossier et les actes originaux notariés bien à l’abri dans sa voûte. S’il a pris sa retraite, la Chambre des notaires du Québec pourra vous indiquer où vous pouvez en obtenir copie.